حدد المستشار العقاري أحمد الدولة، 8 نصائح ينبغي على المستثمر العقاري مراعاتها عند شراء عقار قيد الإنشاء في دولة الإمارات، باعتباره أحد الخيارات المفضلة نظراً لسعره المنخفض مقارنة بالعقارات الجاهزة، والتسهيلات المقدمة في عملية الشراء.
وقال الدولة، الذي يرأس شركة «أون بلان» العقارية: «تُعد عملية الشراء على المخطط خياراً جيداً بالنسبة للكثير من المشترين، وعادة ما يبحثون عما يدّر عليهم أرباحاً وفيرة، ولذلك يتّجه العديد منهم لشراء عقارات قيد الإنشاء أو التي ما زالت على المخطط».
وبحسب الدولة، تتضمن الثماني نصائح التي على المستثمر العقاري أن يأخذها في الاعتبار عند شراء عقار من على المخطط أو قيد الإنشاء التالي:
1- الاستشارة قبل الشراء
يُنصح الراغب في اقتناء عقار على المخطَّط أن يستشير شركة متخصصة في الاستشارات العقارية ومرخصة من الجهات التنظيمية، حول مواصفات العقار التي تم الاتفاق عليها، وتعتبر الاستشارات العقارية بشكل عام خطوة مهمة للمشتري لتحقيق عملية شراء ناجحة خاصة في سوق متعدد الخيارات والعلامات العقارية كسوق الإمارات.
2- سمعة المطور العقاري
يجب على مشتري العقار تحت المخطط، البحث عن المطور العقاري صاحب السمعة الجيدة، وفي دبي من السهل جداً معرفة السيرة الذاتية لأي مطور عقاري، حيث إن لدى المستثمر وسائل كثيرة وأدوات متعددة، يمكنه من خلالها التأكد من سمعة المطور وسجله في البناء والتسليم والأسعار.
كما يجب التأكد من جودة المطور العقاري وسجله السابق الذي يوضح مدى التزامه بإنجاز المشاريع في أوقاتها المُحددة وكذلك امتلاكه لحساب الضمان، ويوجد بدائرة الأراضي والأملاك بدبي سجل خاص يسمى «سجل المطورين العقاريين» تقيد فيه أسماء المطورين المرخص لهم بمزاولة نشاط التطوير العقاري بالإمارة، ولا يجوز لأي مطور مزاولة ذلك النشاط ما لم يكن مقيداً في ذلك السجل ومرخصاً من الجهات المختصة وفق الشروط التي تصدرها بهذا الشأن.
وعلى سبيل المثال يعد قانون حساب الضمان والذي صدر في عام 2007، أداة مالية لحفظ حقوق جميع الأطراف، تحتفظ من خلاله الدائرة بمبالغ من المطوّرين العقاريين، ولا يتم تسليمها لهم إلا في حال تسليم العقار إلى المشتري، وتظل هذه الأموال في حساب الضمان إلى حين تسليم الوحدة نهائياً.
3- العائد على الاستثمار
يعتبر العائد على الاستثمار من أبرز الاعتبارات التي يجب أن يضعها المستثمر في ذهنه عند شراء عقار على الخارطة، حيث يتغير من مكان إلى آخر، ومن مدينة لأخرى. وعلى سبيل المثال تعتبر إمارة دبي من أكثر المدن عائداً على الاستثمار العقاري، مقارنة بالعديد من المدن العالمية، إذ يراوح العائد الاستثماري في دبي بين 7 و9%.
4- موقع المشروع
من المهم شراء عقار بموقع مميز، وأن تتوفر فيه كافة الخدمات التي يحتاجها سكان المنطقة، من مدارس ومستشفيات ومتاجر، قربه من شبكة طرق مناسبة تربطه جيداً مع باقي مناطق المدينة، كما يجب أخذ الطابق الذي تقع به الوحدة المقصودة والإطلالة التي توفرها في عين الاعتبار.
لذلك يجب على المشتري قبل كتابة عقد الشراء، التأكد من اختيار المكان المناسب ومعرفة كافة تفاصيل العقار، من حيث موقعه وقُربه من المواصلات العامة، والمدارس أو الجامعات، والمستشفيات، والأسواق، ويُنصح بزيارة موقع العقار وأخذ بعض التفاصيل على أرض الواقع من بعض القاطنين في ذلك المكان.
5- جودة العقار
تمثل جودة العقار أهمية كبير عند الشراء من على المخطط، مثلها مثل جودة المجمع أو الموقع الذي يتواجد به العقار، ومدى توافر الخدمات الهامة، كما يجب الانتباه إلى ديكورات العقار والمواد المستخدمة في بنائه، فمن الممكن أن تختلف جودة العقار الفعلية عنها في الكتيبات أو الصور، ويمكن تلافي هذه المشكلات بالرجوع إلى إنجازات المطور العقاري السابقة.
6- معدل الإنجاز
تعتبر قدرة المطور العقاري على تسليم العقار، تبعاً للجداول الزمنية المحددة قبل البدء في عملية البناء، من المحددات المهمة عند اختيار المطور العقاري وشراء وحدة سكنية منه، فكلما ضاقت الفترة الزمنية بين المعلن من قبله وبين تاريخ التسليم، زادت موثوقية المطور، وهو ما يؤخذ في الاعتبار عند شراء عقار على الخارطة.
ويجب هنا التأكد من مصداقية ومستوى عمل شركات إدارة العقارات، وذلك من خلال تتبع إنجازاتها السابقة ومعرفة فيما إذا تلتزم بتسليم المشروع السكني في الوقت المحدّد أم أن عملية التسليم تتأخر في العادة، كما لا يجب التردد في الذهاب إلى مكان البناء لرؤية تقدُّم العمل.
كما هو الحال بالنسبة لتسليم المشروع، يجب التأكد أيضاً أن شركة إدارة العقار ذات صيت واسع، إذ تقوم بعض الشركات أحياناً بإلغاء المشروع وعدم تطويره كلياً، ما يترتب عليه بعض المشاكل في عملية استعادة المبلغ المدفوع.
7- خطط السداد
يجب على المشتري تحديد سعر العقار المتفق عليه، وطريقة التسديد للدفعات المطلوبة، حيث يقدم المطورون العقاريون العديد من طرق السداد التي قد تمتد أحياناً إلى 10 أعوام، ولكن يجب الانتباه هنا إلى أن المطورين العقاريين يقومون بتضمين كلفة الفائدة في سعر البيع، وبالتالي نجد أنه كلما طالت فترة السداد كلما ارتفع مستوى الكلفة التي يتحملها المشتري، وهو ما يستوجب ذكر تاريخ إكمال المشروع المتوقع ضمن اتفاقية البيع والشراء للعقارات على المخطط، والتعويض المترتب على المطور في حال حدوث أي تأخير.
ويجب ألا يتم تسديد ثمن العقار كاملاً قبل انتهاء عملية الإنشاء واستلام العقار، ويُنصح بتسديد ثمنه عن طريق دفعاتٍ مجزَّأة مع تطور مراحل أعمال البناء.
8- خدمة ما بعد البيع
تعد خدمة ما بعد البيع، جزءاً أساسياً من الإدارة الجيدة للأصول العقارية، وتسهم في كسب ثقة العميل، حيث تزيح عنه كثيراً من الأعباء، منها ما يتعلق بالأمور الإجرائية، مثل: تخليص الأوراق الخاصة بالعقار، بعد إتمام عملية الشراء، من نقل ملكية إلى غير ذلك.
وأشار الدولة، الذي يقدم استشارات عقارية مجانية للعملاء، إلى أن هناك 5 أسباب رئيسية تشجع المستثمرين العقاريين على شراء عقار على المخطط، أبرزها سعرها المنخفض وخطط الدفع المرنة مقارنةً مع العقارات الجاهزة، وهو ما يعد جانباً إيجابياً، بالإضافة لقيمة العقار القابلة للارتفاع مستقبلاً عند اكتمال المشروع، ما يساعد على تحقيق أرباح هائلة.
وأضاف الدولة، أن من بين أكثر الأمور المشجعة على شراء عقار على المخطط، تحقيق عائد إيجار عالٍ، إلى جانب توفر قوانين صارمة لحماية حقوق المشترين والمستثمرين العقاريين، وتوفر عدة خيارات للمشاريع العقارية التي ما زالت قيد الدراسة والتنفيذ.
وتوفر دولة الإمارات، بيئة تشريعية منظمة وقوانين أكثر صرامة لحماية حقوق المشترين والمستثمرين العقاريين، وعدم تعرض المشاريع للتأخيرات ودعم الثقة في قطاع السوق المحلي، من أجل ذلك يجب التعرف على القوانين لمعرفة الحقوق والإجراءات المتبعة لوفاء كل طرف بالتزاماته.