كشف «تقرير القطاع العقاري في الإمارات» للربع الأول من عام 2022، الصادر عن شركة «أستيكو» المتخصصة في مجال إدارة العقارات، عن استمرار الانتعاش في سوق العقارات في الإمارات في 2022 من حيث النشاط والأسعار ضمن معظم المجمعات السكنية.
أبوظبي
تم تسليم ما يقرب من 3800 وحدة سكنية في الربع الأول من عام 2022، موزّعة على مناطق مختلفة من أبوظبي بما في ذلك شاطئ الراحة وجزيرة الريم وجزيرة ياس وجزيرة السعديات. وتوقع التقرير تسليم 4700 وحدة سكنية و300 فيلا فاخرة بنهاية 2022.
تم إطلاق العديد من المشاريع الجديدة مثل الريم هيلز، وهو مجمّع فاخر للفلل طورته كيو للعقارات.
بالإضافة إلى ذلك، من المُتوقع أن يبدأ تشييد العديد من المشاريع السكنية والمتعددة الاستخدامات الواقعة داخل مناطق الاستثمار في عام 2022.
أثّرت التوقعات الاستثمارية الإيجابية العامة على الغالبية العُظمى من مطوّري أبوظبي الذين يفكرون الآن في تطوير مشاريع سكنية جديدة ومتعددة الاستخدامات في مناطق مختلفة من أبوظبي.
أسعار الإيجارات
كانت معدلات إيجار الشقق مستقرة نسبياً، ومع ذلك، يتم حالياً تقديم عقود إيجار جديدة في العديد من المشاريع عالية الجودة بأسعار أعلى.
استمر سوق تأجير الفلل في تحقيق مستويات جيدة من الطلب في جميع المجالات، لا سيّما لمجتمعات الفلل المتطورة في جزيرة السعديات وجزر ياس.
ونما متوسط أسعار إيجارات الفلل بنسبة 2% في الربع الأول من عام 2022، مع تسجيل بعض التطورات زيادات تقترب من 10%.
وبلغ متوسط الزيادات السنوية 5%.. ظلت معدلات إيجار المكاتب مستقرة إلى حد ما خلال الأشهر الثلاثة الماضية، مع انخفاض سنوي هامشي بنسبة 1% في المتوسط.
واستمرت الحوافز في ما يتعلق بشروط الدفع وشروط التأجير (فترات الإيجار المجانية، والتنازل عن رسوم الخدمة، وانخفاض تكاليف التجهيز، وما إلى ذلك) سائدة.
أسعار البيع
استمر نشاط سوق المبيعات السكنية على قدم وساق في الأشهر الثلاثة الأولى من العام مع ارتفاع مستويات الطلب على مشاريع الفلل الجديدة التي تحت الإنشاء، وكذلك الفيلات المكتملة، لا سيّما في المناطق الفاخرة.
وارتفعت أسعار مبيعات الفلل الفاخرة في جزيرة السعديات وجزيرة ياس بنسبة تصل إلى 4% إلى 7% خلال الربع، وما يصل إلى 15% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
كما ارتفعت أسعار بيع الشقق بشكل هامشي بنسبة 2% في الربع الأول من عام 2022 و 4% سنوياً.. وكانت المشاريع الفاخرة على الخارطة المعروضة بأسعار مبيعات ذات خطط سداد جدية الأكثر جاذبية.
دبي
ارتفع المعروض من الشقق الجديدة بشكل كبير في الربع الأول من عام 2022 مع تسليم 6250 وحدة، مقارنة بأقل من 4000 في الربع السابق.
وفي الوقت نفسه، تأخر سوق الفلل إلى حدٍّ كبيرٍ حيث تم الانتهاء من 250 وحدة فقط وتسليمها.
الوحدات الجديدة، الحالية والمستقبلية، منتشرة في جميع أنحاء دبي مع تسليم في المشاريع القائمة، مثل مرسى دبي والخليج التجاري، وكذلك في المشاريع القادمة بما في ذلك: بورت دي لا مير، مدينة محمد بن راشد، دبي هيلز استيت، داماك هيلز 1 و2، إلخ.
من المتوقع الآن أن يصل تسليم الوحدات السكنية إلى ما مجموعه 29000 شقة و3250 فيلا بحلول نهاية 2022، ومع ذلك، من المحتمل أن يتأخر عدد من المشاريع وسوف يمتد إلى عام 2023.
وتمثل الأرقام الحالية حجماً كبيراً وزيادة كبيرة على عام 2021، الذي سجل تسليم 15625 شقة وما يقرب من 2000 فيلا.
واستمرت عمليات إطلاق المشاريع الجديدة (على الخارطة، تحت الإنشاء والتطورات المكتملة) في استقبال جيد من قبل المستثمرين والمستخدمين النهائيين على الرغم من المخاوف المتزايدة بشأن زيادة العرض.
ومن المرجح أن تشجع المبادرات الحكومية النمو الاقتصادي وتحسن معنويات السوق للمزيد من التسليم.
أسعار الإيجارات
استمر متوسط معدلات إيجارات الشقق والفيلات في النمو في الربع الأول من عام 2022، لا سيّما في المشاريع الفاخرة، مع زيادات ربع سنوية بنسبة 4% و5% على التوالي.
كان نمو الإيجارات السنوية في سوق الفلل كبيراً إلى حد ما بنسبة 25%، في حين ارتفع متوسط أسعار إيجارات الشقق بنسبة 14%.
استمرت الفلل في أن تكون محور التركيز السائد للطلب، وتمت ترجمة العدد المحدود لعمليات التسليم الجديدة إلى ارتفاع معدلات الإيجار والإشغال.
كما نمت معدلات إيجار المكاتب بنسبة 4% في المتوسط خلال الأشهر الثلاثة الماضية، على الرغم من أن صافي الإيجارات الفعالة ربما تأثر بحوافز إضافية.
ومن المتوقع أن تزداد أسعار الإيجارات في جميع فئات الأصول الرئيسية بشكل أكبر بالنسبة للعقارات الفاخرة.
أسعار البيع
أدّى النمو الاقتصادي، ورفع معنويات السوق الإيجابية، وتدفق رؤوس الأموال الجديدة إلى زيادة في قيم وأحجام المعاملات العقارية.
وسجلت أسعار المبيعات قفزة كبيرة، لا سيّما في ما يتعلق بالفيلات، بمتوسط زيادات ربع سنوية وسنوية بنسبة 5% و40%.
وأثر الطلب القوي على الفلل أيضاً على أسعار مبيعات الشقق، التي نمت بنسبة 5% مقارنة بالربع الرابع من عام 2021 و22% على مدار العام.
تتوقع أستيكو أن يستمر زخم النمو في عام 2022، وهو اتجاه تدعمه التطورات المتوقعة الناشئة عن المبادرات الحكومية مثل برامج التأشيرات الجديدة واللوائح لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر (FDI)، فضلاً عن استمرار تخفيف قيود كورونا.
واجتذب معرض إكسبو 2020 دبي 24 مليون زائر، ما وفّر دفعة في قطاع السياحة والاستثمار الأجنبي المباشر.
وسيؤدي الانتقال المخطط إلى دستركت 2020 (منطقة إكسبو سابقاً) إلى زيادة عدد السياح إلى منطقة الجذب الجديدة بالإضافة لخلق فرص عقارية سكنية وتجارية.
نظرة
يُعدُّ سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة من أكثر الأسواق ديناميكيةً (وتحدياً) في العالم في الوقت الحالي.
على مدى السنوات العشرين الماضية، شهد أعلى الارتفاعات، وأصعب التحديات، وكان آخرها في شكل جائحة عالمية أثرت على جميع القطاعات.
كل ما قِيل عن هذه الرحلة جعل القطاع أكثر نضجاً، وجعله أكثر قوة.
وقد تمَّ تعزيز هذا التحوّل من خلال بيئة تنظيمية دائمة التطور يمكن قياسها مقابل أسواق العقارات الأكثر رسوخاً وتطوراً في جميع أنحاء العالم.
نعتقد أن قطاع العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة ككل (ودبي على وجه الخصوص) قد ازدهر بشكلٍ مثيرٍ للإعجاب أمام تحديات عدم الاستقرار السياسي العالمي وكورونا، وبرز كمكان جذاب للغاية للعيش والاستثمار.
في دولة الإمارات، نرى الآن في عام 2022 بيئة استثمارية متغيّرة. من خلال مسح مسار قطاع العقارات من الربع الثاني من عام 2021، حيث سلطت فعاليات مثل معرض دبي إكسبو 2020 الضوء على دبي حتى الوقت الحاضر، فقد شهدنا تحسناً في السوق على قدمٍ وساق.
أدخلت الإمارات تدابير متعددة مثل إصلاحات التأشيرات التي تساعد على تنمية ثقة المستهلك بين المستثمرين والمستخدمين النهائيين. وهناك عوامل أُخرى كان لها تأثير إيجابي على ثقة المستهلك في سوق العقارات، ومنها: • تنظيم عام أفضل على الصعيد الوطني.
• تحسين سهولة ممارسة الأعمال التجارية في الإمارات.
• ازدهار قطاعَيْ الطاقة والضيافة.
• تعزيز الحكومات لرؤية قوية للاستثمار للتنافس مع أفضل الأسواق في العالم.