كشف «تقرير قطاع العقارات الإماراتي للربع الثالث 2021»، الصادر عن شركة «أستيكو» المتخصصة في إدارة العقارات، بأن الطلب على الفلل الفسيحة سيظل قوياً على المدى القصير في جميع أنحاء الدولة، ما يعني مواصلة التوجه الذي ظهر في الفترة التي تلت الإغلاق الذي فرضته الجائحة.
حيث أظهر سوق العقارات الإماراتي انتعاشاً متواصلاً في الربع الثالث من عام 2021، لا سيما في قطاع الفلل، الذي شهد ارتفاعاً في أسعار المبيعات، لبعض الوحدات في دبي، بلغت نسبته 37% على أساس سنوي.
سوق العقارات السكنية والمكتبية في أبوظبي
أفاد التقرير بأن المطورين في العاصمة الإماراتية أبوظبي سلموا قرابة 2200 وحدة سكنية في الربع الثالث من عام 2021، بزيادة طفيفة عن 2070 وحدة في الربع الثاني. وشمل ذلك 3 مبانٍ في جزيرة الريم (حوالي 850 وحدة) ومبانيَ وفيلات أخرى في عدة أماكن في أبوظبي. ومن المقرر تسليم 4600 وحدة سكنية إضافية في الربع الرابع من عام 2021، ومع ذلك، قد تتأخر بعض المشروعات إلى عام 2022.
وظلت معدلات إيجار الشقق دون تغيير إلى حد كبير مقارنة بالربع الثاني. ومع ذلك، تراجعت أسعار الشقق بشكل طفيف على أساس سنوي، مسجلةً انخفاضاً بنسبة 2% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وأدت الحوافز إلى زيادة الطلب؛ مثل: المرونة في الدفع (الشيكات المتعددة)، وفترات الإيجار الإضافية غير المدفوعة، والإعفاء من رسوم العمولة أو تخفيضها.
وواصل سوق تأجير الفلل انتعاشه، لا سيما في مجمعات الفلل المطورة في جزيرة السعديات وجزيرة ياس، وكذلك الراحة، وحدائق الجولف وحدائق بلووم. حيث ارتفع متوسط أسعار إيجارات الفلل بنسبة 3% في الربع الثالث من عام 2021، مع بعض المشروعات التي سجلت زيادات تصل إلى 8%.
في المقابل، بقيت أسعار بيع الشقق ثابتة، رغم أن بعض المشروعات سجّلت زيادة في الطلب انعكست بارتفاع طفيف في أسعار المبيعات.
وواصلت مشروعات الفلل الجديدة، التي لا تزال على المخططات، في جذب الطلب المرتفع في الربع الثالث من عام 2021. بالإضافة إلى ذلك، حافظت الفلل المكتملة على رواجها، لا سيما في المجمعات عالية الجودة.
وارتفعت أسعار مبيعات الفلل بشكل كبير في الربع الثالث بمعدل نموٍ وسطي بلغ 8%، مدفوعاً بشكل أساسي بمشروعات الفلل الموجودة في جزيرة السعديات ووست ياس في جزيرة ياس؛ والتوافر المحدود للفلل المكتملة عالية الجودة المطروحة للبيع.
وفي القطاع التجاري، كانت معدلات إيجارات المكاتب مستقرة نسبياً في الربع الثالث من عام 2021. وقدمت العديد من المباني المكتبية حوافز عديدة؛ تمثّلت في حسومات من قيمة الإيجار، ومرونة في شروط الدفع لزيادة الطلب؛ مثل: الإعفاء من رسوم الخدمة، والمساهمة في تكاليف التجهيز. وانخفض المعدل الوسطي لإيجارات المكاتب بنسبة 1% سنوياً.
سوق العقارات السكنية والمكتبية في دبي
تباطأ عرض الوحدات السكنية الجديدة في دبي بشكل كبير في الربع الثالث من عام 2021 مقارنة بالربع السابق؛ بسبب استمرار القيود والتأخير الناتج عن الظروف التي فرضتها جائحة كوفيد-19. تم تسليم 100 فيلا فقط في هذا الربع، بينما بلغ عدد الشقق المكتملة حوالي 3600 شقة.
وبناءً على التقدم المُحرَز أخيراً في أعمال البناء، ووفقاً لتصريحات شركات التطوير العقاري، تتوقع أستيكو أن تُسلَّم 9300 شقة وفيلا أخرى بحلول نهاية العام، ويُعزى معظم ذلك إلى مشروع عزيزي ريفيرا. ومع ذلك، من المحتمل أن تتأخر العديد من المشروعات إلى عام 2022.
واستمرت عمليات إطلاق المشروعات الجديدة (على المخطط، تحت الإنشاء، المكتملة) في حصولها على استحسان جيد من قبل المستثمرين والمستخدمين النهائيين، على الرغم من المخاوف المتكررة بشأن زيادة العرض. ومن المرجح أن تشجع المبادرات الحكومية ومعرض إكسبو 2020 على إطلاق المزيد من المشروعات الجديدة.
وواصلت أسعار إيجارات الشقق والفلل تسجيل مسار تصاعدي ملحوظ في الربع الثالث من عام 2021، مع زيادات ربع سنوية بنسبة 3% و6% على التوالي. وسجّلت الإيجارات السنوية في سوق الفلل نمواً ملحوظاً بنسبة 19%، في حين ارتفع المعدل الوسطي لأسعار إيجارات الشقق بشكل طفيف بنسبة 3% على أساس سنوي.
وتظل الفلل هي المحور الأساسي لطلب العملاء، وأدى العدد المحدود لعمليات تسليم الفلل الجديدة إلى ارتفاع معدلات الطلب. وهكذا، سجلت أسعار المبيعات ارتفاعاً ملحوظاً، بمعدل زيادة ربع سنوية وسنوية بلغ 9% و37%.
كما أثر الطلب القوي على الفلل بشكل إيجابي في نمو أسعار مبيعات الشقق، التي ما زالت قوية، بنسبة 6% خلال الربع الثاني من عام 2021 و14% على مدار العام.
لم تكن هناك عمليات تسليم جديدة ملحوظة للمساحات المكتبية في الربع الثالث من عام 2021. وربما أدى ذلك إلى نمو طفيف بنسبة 2% في معدلات إيجار المكاتب خلال الفترة نفسها، على الرغم من أن الحوافز الإضافية ربما أثرت في صافي الإيجارات القائمة. وبقيت التغييرات السنوية في وضع الانكماش عند 9%.
يشهد سوق العقارات في دبي موجة من التفاؤل مدفوعةً بمعرض إكسبو 2020 والمبادرات الحكومية؛ مثل: برامج ولوائح التأشيرات الجديدة لجذب الاستثمار الأجنبي، وتخفيف القيود المفروضة بسبب كوفيد-19، والتطبيق الناجح للّقاحات؛ ما قدّم دفعة كبيرة لتعزيز الاقتصاد بشكل عام.
العين والإمارات الشمالية
على عكس دبي وأبوظبي، لم يستفد القطاع العقاري في الإمارات الشمالية بعدُ من التفاؤل الإيجابي في السوق، ولا من تخفيف القيود المفروضة بسبب كوفيد-19. علاوة على ذلك، تستمر حركة المستأجر الداخلي والخارجي في ممارسة الضغط على معدلات الإشغال والإيجارات.
انخفضت أسعار إيجارات الشقق في الإمارات الشمالية بشكل طفيف في الربع الثالث من عام 2021، مع انخفاض ربع سنوي من 1% إلى 2%، مع تسجيل انخفاضات سنوية بنسبة 5%.
كانت العقارات الراقية في رأس الخيمة والفجيرة أكثر مرونة، حيث لم تسجل أي تغيير في الإيجارات في الربع الثالث من عام 2021.
وبالنسبة للعقارات التجارية، نجح المُلّاك الذين يقدمون خطط سداد مرنةً وحوافز في الحفاظ على معدلات إيجار مكاتب الشارقة دون تغيير خلال الربع، على الرغم من الطلب المحدود. ومع ذلك، بلغ المعدل الوسطي للانخفاض السنوي في عائدات مكاتب الشارقة 8%.
في المقابل، سجّلت أسعار مبيعات الشقق السكنية في الشارقة ارتفاعاً ربع سنوي بنسبة 3% في الربع الثالث من عام 2021.
وشهدت الشارقة إطلاق مشروعات بارزة في الربع الثالث من عام 2021؛ منها: المرحلة الأخيرة من مشروع الياسمين في الزاهية، الذي يضم أكثر من 200 فيلا وتاون هاوس. بالإضافة إلى ذلك، أطلقت «مجموعة أَلِف» مبنى «سرور»2 في الممشى، الذي سيضيف 211 وحدة سكنية أخرى إلى السوق، مع توقع التسليم في عام 2024.
وتعمل هيئة الشارقة للاستثمار والتطوير (شروق) على بناء منتجعين؛ هما: منتجع الجبل، الذي سيمتد على 260 ألف متر مربع على تل يطل على شاطئ خورفكان، والذي يُتوقع افتتاحه في مارس 2023 مع 45 وحدة صديقة للبيئة. ومنتجع البردي، الذي يقع بجوار أكبر محمية في المنطقة في الذيد، والمقرر افتتاحه عام 2023، والذي سيضم 35 خيمة خاصة فاخرة ومنتجعاً صحياً.
وفي عجمان، كشفت دائرة التنمية الاقتصادية عن زيادة ملحوظة في عدد التراخيص الجديدة في النصف الأول من عام 2021 مع إصدار 2271 تصريحاً جديداً، بزيادة نسبتها 117% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ما يدل على ملامح انتعاش اقتصادي.
وظل سوق العين مستقراً نسبياً في الربع الثالث من عام2021؛ بفضل الخصومات والحوافز، مثل فترات الإيجار الإضافية غير المدفوعة (حتى 3 أشهر)، وشروط الدفع المرنة (حتى 12 شيكاً). ولم تتغير معدلات إيجارات الشقق إلى حد كبير في الربع الثالث من عام 2021، على الرغم من أن العوائد السنوية كانت سلبية عند انخفاض بنسبة 1% على أساس سنوي.
وبقيت معدلات إيجار الفلل كما هي منذ الربع الثاني من عام 2021 مع تسجيل انخفاض طفيف بنسبة 1% سنوياً، مع عرض المجمعات أو الفلل الخاصة بأسعار أعلى من السوق، حيث سجّلت انخفاضاً أكبر في الإيجارات لتتماشى مع السوق. وكما في الربع السابق، استفاد المستأجرون من معدلات الإيجار المنخفضة لترقية أماكن إقامتهم بالانتقال إلى أماكن أخرى في الإمارة.
لم يكن هناك تغيير حقيقي في نطاق أسعار تأجير مساحات البيع بالتجزئة خلال الأشهر الـ18 الماضية في القطاع التجاري في العين. تقدم مراكز البيع بالتجزئة الرئيسية حوافز، مثل: فترات الإيجار الإضافية المجانية، وخطط الدفع المرنة؛ لتعزيز مستويات الإشغال والاحتفاظ بالمستأجرين، حيث يأتي معظم الطلب على مساحات البيع بالتجزئة من قطاع المأكولات والمشروبات المرن. وظل سوق المكاتب تحت الضغط، حيث انخفض صافي معدلات إيجارات المكاتب القائمة بنسبة 3% سنوياً في جميع المناطق. ومع ذلك، ساهمت الحوافز، نوعاً ما، في الحد من المزيد من الانخفاضات.